20 czerwca br. odbędzie się sesja Rady Gminy Kosakowo, podczas której radni będą debatować nad projektem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kosakowo. Dokument ten zakłada pozostawienie terenów potencjalnych pod zabudowę w dotychczasowym użytkowaniu – rolnym (ok. 100 ha). W projekcie studium zabezpieczono powierzchnię pod nowe tereny zielone, aby gmina Kosakowo nie zabudowała swoich zielonych płuc.
Zabudowa w gminie Kosakowo powinna być zwarta i jak najbardziej skoncentrowana. Jej obecnie obserwowane rozproszenie doprowadza do chaosu przestrzennego tak krytycznie odbieranego przez mieszkańców doceniających walory gminy, doprowadzając jednocześnie do likwidacji terenów rolnych. Przeznaczanie ich pod zabudowę odbywa się z niekorzyścią dla wszystkich mieszkańców gminy. Gdy przechodzi ono w masową skalę, jak to się dziś na terenie gminy odbywa, zbyt szybko miejsce wybierane ze względu na swój urok zmienia się w zakorkowaną, podmiejską sypialnię.
Z problemem niezadowolenia mieszkańców w związku z liczbą nowo powstających osiedli kosztem terenów zielonych borykają się dziś mieszkańcy wielu miast i gmin. Wiejska notabene gmina Kosakowo przy olbrzymim zainteresowaniu chociażby uciekających z terenów miejskich mieszkańców nie od dziś podejmuje działania hamujące trend zalewania betonem jej terenów. To gmina z najszybszym przyrostem liczby mieszkań i mieszkańców w Polsce. Tylko działania podejmowane dziś, mogą uchronić ją w przyszłości przed galopującą urbanizacją, zmieniając wiejskie tereny gminy z roku na rok coraz bardziej nie do poznania. Skalę rozwoju i potrzeb można zobrazować chociażby na przykładzie oświaty: dziś w budowie są 2 gminne przedszkola publiczne dla łącznie 400 dzieci, a 2,5 roku temu został oddany do użytkowania nowy budynek szkoły w Pogórzu, który już nie jest w stanie przyjąć wszystkich uczniów z rejonu. Aby samorząd mógł nadążyć za potrzebami mieszkańców dziś mieszkających na terenie gminy, należy uchwalić wypracowane studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kosakowo. W innym bowiem przypadku gmina w niekontrolowany sposób będzie się zalewać betonem i tracić swój niepowtarzalny charakter.
Bilanse i analizy
Bilans terenów przeznaczonych pod zabudowę jest jedną z ważniejszych analiz, którą należy wykonać w związku z opracowaniem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jego wynik decyduje o dalszym losie opracowywanej polityki przestrzennej. Wykazanie niedoboru terenów do zabudowy pozwala uwzględniać wnioski inwestorów i wskazywać nowe tereny na cele budowlane.
Nadmiar terenów do zabudowy stawia władze gminy w trudnej sytuacji, gdyż blokuje możliwość wyznaczania nowych na cele inwestycyjne, tym samym wnioski i uwagi właścicieli gruntów o dalsze zmiany przeznaczenia działek rolnych na cele budowlane nie mogą być obecnie przyjmowane.
Sporządzony na potrzeby studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kosakowo bilans terenów przeznaczonych pod zabudowę wykazał, że gmina nie posiada obecnie możliwości zwiększenia potrzeb inwestycyjnych, które wynikałyby z poszerzenia terenów pod dodatkową zabudowę mieszkaniową w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.
Określając zapotrzebowanie na nową zabudowę, bierze się pod uwagę maksymalnie 30-letnią perspektywę oraz niepewność procesów rozwojowych wyrażoną możliwością zwiększenia zapotrzebowania o nie więcej niż 30% w stosunku do przeprowadzonych analiz. Analiza możliwości finansowania przez gminę inwestycji publicznych wykazała, że wydatki związane z realizacją inwestycji drogowych znacznie przekraczają perspektywę 30-letnią.
Bezlitosna matematyka
Koszty, jakich może się spodziewać gmina Kosakowo wynikają przede wszystkim z istniejących zobowiązań ustalonych w obowiązujących planach miejscowych. Na wykup czeka około 45 ha gruntów przeznaczonych w planach pod drogi publiczne. Przekłada się to na potrzebę wybudowania ok. 80 km dróg publicznych. Łączne koszty rozbudowy infrastruktury technicznej, drogowej oraz społecznej w perspektywie 30-letniej wyniosą nie mniej niż 762,3 mln złotych.
Biorąc pod uwagę, że suma kosztów wykonania inwestycji drogowych wyznaczonych w aktualnych planach miejscowych wynosi około 527,2 mln złotych (bez wykupu gruntów pod drogi), to czas potrzebny do realizacji całej inwestycji wynosi ok. 51 lat. Okres ten w żadnym stopniu nie uwzględnia potencjalnych nowych planów miejscowych, które mogłyby zostać uchwalone.
Zgodnie z przepisami w przypadku, gdy potrzeby inwestycyjne przekraczają możliwości finansowania, dokonuje się zmian w celu dostosowania zapotrzebowania na nową zabudowę do możliwości finansowania przez gminę wykonania dróg, infrastruktury technicznej oraz społecznej. Szacuje się, że koszty związane z realizacją infrastruktury oświatowej i edukacyjnej wyniosą około 149,4 mln zł. Poza oczywistymi inwestycjami z zakresu oświaty i edukacji konieczne będą inne niezbędne inwestycje spowodowane dużym wzrostem liczby ludności w gminie Kosakowo.
Ponadto, uzbrojenie wszystkich terenów planowanej zabudowy w infrastrukturę techniczną wymaga rozbudowy sieci kanalizacyjnej i wodociągowej. Szacuje się, że aby zapewnić dostęp do infrastruktury technicznej wszystkim użytkownikom terenów przeznaczonych pod zabudowę w planach miejscowych, gmina powinna wybudować 41 km sieci wodociągowej i 38 km sieci kanalizacyjnej. Łączne koszty wynikające z istniejących zobowiązań szacuje się na około 595,5 mln złotych.
Perspektywa podejmowanych przez samorząd działań
Z opisanej, a mniej znanej mieszkańcom perspektywy, powstrzymanie zjawiska nieracjonalnego przeznaczania terenów pod zabudowę jest w przypadku naszej gminy konieczne. Jesteśmy wprawdzie formalnie gminą wiejską, lecz położoną w strefie oddziaływania miast. Jak wiele gmin w Polsce borykamy się z problemem suburbanizacji, a co za tym idzie, zjawiskiem rozlewania się zabudowy. Zdajemy sobie sprawę z tego, że procesy takich przeobrażeń na obszarach sąsiadujących z miastami są nieuchronne. Należy jednak podejmować wszelkie działania, by ten proces spowolnić. Wobec dzisiejszego stanu prawnego podstawowym i jedynym instrumentem przeciwdziałania zjawisku niekontrolowanej zabudowy są plany miejscowe. Ekspansja zabudowy miejskiej na obszary wiejskie i użytkowane dotychczas rolniczo, przylegające do zwartej strefy przestrzeni miejskiej, jest obserwowana nie tylko w gminie Kosakowo, ale stanowi problem w skali całego kraju. Wiąże się to z rozszerzaniem obszaru zurbanizowanego kosztem innych form użytkowania pól uprawnych, łąk i terenów zadrzewionych. Mieszkańcy miast masowo przenoszą się na tereny podmiejskie, bo marzą o przeprowadzce z bloku do własnego domu bliżej natury. Na wynikający stąd popyt odpowiadają właściciele gruntów rolnych, domagając się przekształcania ich na działki budowlane.
Nikt nie chce nowych osiedli mieszkaniowych w szczerym polu bez dróg i uzbrojenia, dlatego też nie należy dopuszczać do sytuacji nadmiernego rozpraszania zabudowy. To nie jest korzystne ani dla gminy ani przede wszystkim dla jej mieszkańców. Projekt studium w przyjętych kierunkach rozwoju dąży właśnie do koncentracji zabudowy tam. gdzie jest to jeszcze możliwe.
Podjęte działania mające na celu zahamowanie rozwoju rozproszonej zabudowy spotykają się z oporem właścicieli gruntów, co jest w pewnym sensie zrozumiałe. Należy jednak podkreślić, że większość właścicieli skorzystała z przekształcenia swoich gruntów rolnych na cele budowlane w latach ubiegłych. Część z przekształconych gruntów nadal jest jeszcze niezabudowana.
Tereny zielone
Analiza obowiązujących planów miejscowych wykazała, że gmina posiada około 11,2 ha istniejących terenów zieleni urządzonej, a w jej granicach ponad 189 ha terenów mieszkaniowych może być wykluczona pod względem dostępności do tego typu pożądanych przez wszystkich terenów – parków, ogrodów czy zieleni towarzyszącej obiektom budowlanym. Największy taki obszar znajduje się w miejscowościach Pogórze i Suchy Dwór – szacuje się, że ok. 135 ha terenów mieszkaniowych w tym miejscu nie będzie mieć dostępu do terenów zieleni.
W aktualnych planach i studium gminy tereny te nie doczekały się należytej uwagi. Przyjęcie rozwoju zrównoważonego za podstawę planowania przestrzennego w odniesieniu do terenów zielonych pozostaje bardzo ważnym aspektem do naprawienia. Dotychczas planowanie tych terenów opierało się na dobrej woli właścicieli gruntów oraz na wiedzy i sile przekonywania projektantów. Po drugiej stronie bowiem występuje presja inwestorów na intensyfikowanie zabudowy. Bez wprowadzenia odpowiednich regulacji prawnych obligujących do planowania terenów zielonych w sposób zapewniający zrównoważony rozwój oraz zdrowe warunki życia mieszkańców, nie osiągniemy celu, którym jest wspólna, przyjazna przestrzeń.
Prowadzona polityka, której efektem jest m.in. procedowanie omawianego studium, jest sukcesywnie prowadzona od początku kadencji. Startując w kampanii wyborczej w 2018 r., jasno deklarowałem, że chcemy ograniczyć chaos przestrzenny w gminie Kosakowo – mówi wójt gminy Kosakowo Marcin Majek. – Od samego początku uchwaliliśmy wiele miejscowych planów, które ograniczają budowę tzw. “czworaków”. Nie jesteśmy w stanie wyeliminować jej całkowicie, ale w wielu miejscach to się już udało. Udało nam się również w kilku strefach zahamować rozprzestrzenianie się zabudowy na tereny rolne. To proces, który trwa. Kolejnym elementem i działaniem jest właśnie przekazanie pod obrady Rady Gminy Kosakowo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy – dokumentu, którego procedura planistyczna rozpoczęła się w 2020 r. Nasze działania uwzględniające zapisy obecnego studium pozwolą na ograniczenie terenów potencjalnych pod zabudowę o około 100 ha.
Powstaje więc jak najbardziej zasadne pytanie, czy kosztowna obsługa rozproszonej, chaotycznej zabudowy jest uczciwa wobec mieszkańców, którzy osiedlili się na zwartych terenach osadniczych. Zatrzymanie procesu rozlewania się zabudowy na tereny rolne i łąki to nie tylko konieczność, ale i obowiązek samorządu, by zapewnić mieszkańcom odpowiadającą na ich potrzeby jakość życia w harmonijnym otoczeniu.
Gmina Kosakowo od wielu lat cierpi na dużą nadpodaż terenów inwestycyjnych. Wójt gminy Kosakowo wraz z radą gminy Kosakowo podejmuje starania, by chronić grunty rolne przed rozlewaniem się zabudowy. Co ważne, ich obecni właściciele nie tracą przy tym praw do swojej własnej ziemi. Na chwilę obecną te tereny są rolnymi i z obecnym przeznaczeniem mogą być cały czas użytkowane. Jeżeli rolnik będzie chciał tam zrobić zabudowę siedliskową, zagrodową lub służącą działalności rolniczej, będzie miał taką możliwość.
Ważne jest podkreślić, że zmiana ta nie odbywa się czyimś kosztem czy z utratą wartości gruntów z powodu zmiany studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego. W nim bowiem nie ma jeszcze planów miejscowych. Grunty, które są już w nich przeznaczone pod zabudowę, takimi pozostają. Redukcji podlegają natomiast te wszystkie tereny, które były potencjalnie rozwojowe, na których w przyszłości można byłoby jeszcze realizować zabudowę. Celem tego działania jest zabezpieczenie jak największej liczby ekologicznych terenów zielonych z korzyścią dla wszystkich mieszkańców gminy.
