17 lutego br. odbyła się sesja Rady Gminy Kosakowo, podczas której radni debatowali nad projektem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kosakowo. Dokument ten zakłada m.in. redukcję terenów potencjalnych pod zabudowę docelowo o około 100 ha, pozostawiając je w dotychczasowym użytkowaniu – rolnym. W projekcie studium zabezpieczono powierzchnię pod nowe tereny zielone, wprowadzono system transportowy w oparciu o studium transportowe oraz przewidziano rezerwę terenów pod przyszłe budynki oświatowe. W trakcie trwania sesji odbył się protest właścicieli gruntów rolnych pod urzędem, który doprowadził do trwającego kilka godzin paraliżu komunikacyjnego na większości głównych dróg w całej gminie.
Zabudowa w gminie Kosakowo powinna być zwarta i jak najbardziej skoncentrowana. Jej obecnie obserwowane rozproszenie doprowadza do chaosu przestrzennego tak krytycznie odbieranego przez mieszkańców doceniających walory gminy, doprowadzając jednocześnie do likwidacji terenów rolnych (często odbywając się przy dużej presji wielu różnych właścicieli i inwestorów, aby budować na gruntach do tego nieprzeznaczonych). Przeznaczanie ich pod zabudowę odbywa się z niekorzyścią dla wszystkich mieszkańców gminy. Gdy przechodzi ono w masową skalę, jak to się dziś na terenie gminy odbywa, zbyt szybko miejsce wybierane ze względu na swój urok zmienia się w zakorkowaną, podmiejską sypialnię.
Z problemem niezadowolenia mieszkańców w związku z liczbą nowopowstających osiedli kosztem terenów zielonych borykają się dziś mieszkańcy wielu miast i gmin. Wiejska notabene gmina Kosakowo przy olbrzymim zainteresowaniu chociażby uciekających z terenów miejskich mieszkańców nie od dziś podejmuje działania hamujące trend zalewania betonem jej terenów. To gmina z najszybszym przyrostem liczby mieszkań i mieszkańców w Polsce. Tylko działania podejmowane dziś, mogą uchronić ją w przyszłości przed galopującą urbanizacją, zmieniając wiejskie tereny gminy z roku na rok coraz bardziej nie do poznania. Skalę rozwoju i potrzeb można zobrazować chociażby na przykładzie oświaty: dziś w budowie są 2 gminne przedszkola publiczne dla łącznie 400 dzieci, a 2,5 roku temu został oddany do użytkowania nowy budynek szkoły w Pogórzu, który już nie jest w stanie przyjąć wszystkich uczniów z rejonu. Aby samorząd mógł nadążyć za potrzebami mieszkańców dziś mieszkających na terenie gminy, należy uchwalić wypracowane studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kosakowo. W innym bowiem przypadku gmina w niekontrolowany sposób będzie się zalewać betonem i tracić swój niepowtarzalny charakter.
Podejmujemy działania związane ze stworzeniem nowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kosakowo. Cierpi ona na dużą nadpodaż terenów inwestycyjnych i przeznaczenie kolejnych tylko spotęguje szereg problemów, z którymi w tej chwili się borykamy. Wykonaliśmy bardzo szczegółowy bilans, z którego wynika, że przy aktualnym, dynamicznym wzroście i rozwoju za 30 lat gmina Kosakowo będzie miała ponad 40 tysięcy mieszkańców. Stwarza to szereg wyzwań stojących przed samorządem w postaci budowy nowej infrastruktury drogowej, oświetlenia, budowy szkół, przedszkoli, zapewnienia dostępnej komunikacji oraz wszystkich usług społecznych dla mieszkańców. Konieczne jest również zabezpieczenie terenów pod zieleń publiczną, których docelowo – zgodnie z obowiązującymi standardami urbanistycznymi, tak by była ich odpowiednia ilość w stosunku do liczby mieszkańców – powinno być w gminie co najmniej 40 hektarów – mówi wójt gminy Kosakowo Marcin Majek. – Policzyliśmy również, że obecne plany miejscowe dają możliwość zasiedlenia gminy do około 50 tysięcy mieszkańców, co oznacza, że nawet przy tak dynamicznym wzroście za około 30 lat nadal nie wyczerpiemy wszystkich zasobów przestrzennych, które mamy na dzień dzisiejszy. W związku z powyższym decyzja, aby nie wyznaczać nowych terenów przeznaczonych pod zabudowę, jest jedyną słuszną, którą samorząd gminy Kosakowo może na chwilę obecną podjąć.
Plany miejscowe w gminie Kosakowo tworzyły się od 2003 r., gdy w życie weszła ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uwolnienie rynku doprowadziło do tego, co dziś wokół nas obserwujemy. Nie jest to jednak tylko problem lokalny. Ekspansja zabudowy miejskiej na obszary wiejskie i użytkowane dotychczas rolniczo, przylegające do zwartej strefy przestrzeni miejskiej, jest obserwowana nie tylko w gminie Kosakowo, ale stanowi problem w skali całego kraju. Wiąże się to z rozszerzaniem obszaru zurbanizowanego kosztem innych form użytkowania pól uprawnych, łąk i terenów zadrzewionych. Mieszkańcy miast masowo przenoszą się na tereny podmiejskie, bo marzą o przeprowadzce z bloku do własnego domu bliżej natury. Na wynikający stąd popyt odpowiadają właściciele gruntów rolnych, domagając się przekształcania ich na działki budowlane.
Prawo krajowe jest w tym zakresie bardzo liberalne w związku z przyjętą polityką realizowaną m.in. w takich ustawach jak lex deweloper czy ostatnich zmianach wprowadzonych do ustawy Prawo budowlane umożliwiających budowę domów jednorodzinnych do 70m² powierzchni zabudowy bez pozwolenia na budowę. Dowolność interpretacji przepisów i znoszenie ograniczeń w tym zakresie powoduje, że buduje się gdzie popadnie. A w konsekwencji koszty tych działań ponosi gmina – czyli my wszyscy.
Po przyjęciu w sierpniu 2019 r. przez Radę Gminy Kosakowo wniosków z opracowanej analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym oraz oceny aktualności dokumentów planistycznych gminy prowadzone są sukcesywne działania zmierzające do redukcji obszarów pod rozwój zabudowy mieszkaniowej wyznaczonej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kosakowo, idąc w kierunku zrównoważonego rozwoju i pozostawiania terenów otwartych – wolnych od zabudowy.
Prowadzona polityka, której efektem jest m.in. procedowanie omawianego studium, jest sukcesywnie prowadzona od początku kadencji. Startując w kampanii wyborczej w 2018 r., jasno deklarowałem, że chcemy ograniczyć chaos przestrzenny w gminie Kosakowo – mówi wójt gminy Kosakowo Marcin Majek. – Od samego początku uchwaliliśmy wiele miejscowych planów, które ograniczają budowę tzw. “czworaków”. Nie jesteśmy w stanie wyeliminować jej całkowicie, ale w wielu miejscach to się już udało. Udało nam się również w kilku strefach zahamować rozprzestrzenianie się zabudowy na tereny rolne. To proces, który trwa. Kolejnym elementem i działaniem jest właśnie przekazanie pod obrady Rady Gminy Kosakowo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy – dokumentu, którego procedura planistyczna rozpoczęła się w 2020 r. Nasze działania uwzględniające zapisy obecnego studium pozwolą na ograniczenie terenów potencjalnych pod zabudowę o około 100 ha.
W latach 2011-2022 liczba ludności w gminie Kosakowo wzrosła o 90%. Według Banku Danych Lokalnych w gminie zamieszkuje 20247 osób. Gmina Kosakowo znajduje się na pierwszym miejscu pod względem wzrostu liczby mieszkań i na drugim miejscu w skali kraju pod względem wzrostu liczby mieszkańców. Te informacje Głównego Urzędu Statystycznego wydane na podstawie wyników Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań 2021 są z pewnością odzwierciedleniem dynamicznego rozwoju naszej gminy. Z drugiej zaś strony tak znaczny wzrost liczby mieszkańców niesie za sobą wiele wyzwań. W szybkim tempie rodzą się nowe zapotrzebowania na budowę niezbędnej w codziennym życiu infrastruktury, dróg, oświetlenia, zapewnienia przyłączy wodno-kanalizacyjnych, placówek edukacyjnych dla dzieci i młodzieży oraz wielu innych elementów. Do każdego wolno postawionego domu należy bowiem wybudować cały szereg infrastruktury.
W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na wykup czeka 45 ha gruntów pod drogi publiczne, co przekłada się na konieczność wybudowania ok. 80 km dróg. Zapewnienie dostępu do infrastruktury technicznej wszystkim użytkownikom wyznaczonych terenów budowlanych wymaga budowy ok. 41 km sieci wodociągowej i ok. 38 km sieci kanalizacji sanitarnej. W bilansie do studium oszacowano, że koszty, które gmina będzie musiała ponieść na realizację zadań własnych związanych z lokalizacją nowej zabudowy na terenach przeznaczonych w planach miejscowych pod zabudowę, wynoszą 595 mln zł. Do tego doliczyć należy nakłady finansowe na realizację inwestycji w infrastrukturę oświatową i edukacyjną, które oszacowano w studium na ok. 150 mln zł, w tym: budowa przedszkoli w Mostach i Pogórzu, budowa nowych szkół podstawowych w Pogórzu i Pierwoszynie, budowa szkoły średniej, rozbudowa istniejących obiektów szkolnych. Wszystko to zmieni gminę, którą znamy dziś nie do poznania.
Transport i gospodarka komunalna to również dziedziny, które należą do zadań samorządu gminnego utrzymywane głównie z podatków i opłat lokalnych. Utrzymanie tej nadmiarowej infrastruktury odbędzie się kosztem innych potrzebnych inwestycji lokalnych.
Powstaje więc jak najbardziej zasadne pytanie, czy kosztowna obsługa rozproszonej, chaotycznej zabudowy jest uczciwa wobec mieszkańców, którzy osiedlili się na zwartych terenach osadniczych. Zatrzymanie procesu rozlewania się zabudowy na tereny rolne i łąki to nie tylko konieczność, ale i obowiązek samorządu, by zapewnić mieszkańcom odpowiadającą na ich potrzeby jakość życia w harmonijnym otoczeniu.
Gmina Kosakowo od wielu lat cierpi na dużą nadpodaż terenów inwestycyjnych. Wójt gminy Kosakowo wraz z radą gminy Kosakowo podejmuje starania, by chronić grunty rolne przed rozlewaniem się zabudowy. Co ważne, ich obecni właściciele nie tracą przy tym praw do swojej własnej ziemi. Na chwilę obecną te tereny są rolnymi i z obecnym przeznaczeniem mogą być cały czas użytkowane. Jeżeli rolnik będzie chciał tam zrobić zabudowę siedliskową, zagrodową lub służącą działalności rolniczej, będzie miał taką możliwość. Zdecydowanie natomiast nie można pozwolić na dalsze przeznaczanie gruntów rolnych pod zabudowę mieszkaniową, pod potencjalne duże inwestycje mieszkaniowe w związku z potrzebą zahamowania kwestii dużej nadpodaży terenów mieszkaniowych, inwestycyjnych.
Ważne jest podkreślić, że zmiana ta nie odbywa się czyimś kosztem czy z utratą wartości gruntów z powodu zmiany studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego. W nim bowiem nie ma jeszcze planów miejscowych. Grunty, które są już w nich przeznaczone pod zabudowę, takimi pozostają. Redukcji podlegają natomiast te wszystkie tereny, które były potencjalnie rozwojowe, na których w przyszłości można byłoby jeszcze realizować zabudowę. Celem tego działania jest zabezpieczenie jak największej liczby ekologicznych terenów zielonych z korzyścią dla wszystkich mieszkańców gminy.
Wyznaczenie kolejnych, dodatkowych terenów inwestycyjnych odbyłoby się z dużą niekorzyścią dla obecnych mieszkańców. Gmina musiałaby lokować środki w nowe tereny, podczas gdy ma obecnie bardzo dużo terenów mieszkaniowych wymagających budowy dróg, chodników, oświetlenia. Uważamy, że w pierwszej kolejności trzeba zadbać o mieszkańców, którzy tutaj mieszkają, zapewnić im całą niezbędną infrastrukturę, dostęp do oświaty, wszystkie usługi publiczne, a dopiero potem, jeżeli to zapewnimy, możemy myśleć o kolejnych terenach inwestycyjnych – mówi wójt gminy Kosakowo Marcin Majek. – Trend przyrostu liczby mieszkań i mieszkańców postępuje zbyt szybko, powstrzymać go nie sposób, chcemy go trochę wyhamować. Wszyscy również widzimy, że mamy coraz większe korki, musimy coraz więcej inwestować w drogi.
Cały proces związany z procedurą opracowania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kosakowo trwa od ponad 2 lat. Jednym z ostatnich etapów była dyskusja publiczna przeprowadzona 5 grudnia 2022 r. w Kosakowskim Centrum Kultury w Pierwoszynie. Cieszyła się sporym zainteresowaniem uczestników biorących w niej udział. W trakcie spotkania zostały przedstawione wszystkie założenia do studium, każdy miał możliwość złożenia swoich uwag. Do tut. urzędu wpłynęło 55 pism z uwagami, z czego 8 uwag zostało uwzględnionych, 6 częściowo nieuwzględnionych oraz 41 nieuwzględnionych. Podczas piątkowej sesji Rady Gminy Kosakowo w dniu 17 lutego br. trwającej 12 godzin (z przerwami) radni wśród wielu obecnych na sali mieszkańców przybyłych na obrady głosowali nad uwagami, z których jedną przyjęto. Dotyczy ona wprowadzenia możliwości budowy ośrodka zdrowia przez osobę prywatną w Kosakowie. Z tego też powodu wójt gminy Kosakowo zawnioskował o niegłosowanie podczas sesji nad całym dokumentem studium, tak aby można było przeprocedować ten jeden przegłosowany wniosek. Po dopełnieniu całej procedury projekt studium powróci na sesję Rady Gminy Kosakowo w ciągu najbliższych kilku miesięcy.
Nie jest łatwo pokonać opór silnych grup interesów, m.in. właścicieli mających grunty rolne, deweloperów, osób, które inwestowały w ziemię rolną, licząc na ich przekwalifikowanie na grunty budowlane, prawników, firm doradczych i projektowych pomagających inwestorom w uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy.
Główną przyczyną tego stanu rzeczy jest wadliwe prawo i fakt, że daje ono zbyt dużą dowolność w przeznaczaniu terenów pod zabudowę i wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, a tworząc plan zagospodarowania przestrzennego trzeba próbować pogodzić wiele, często sprzecznych ze sobą interesów.
Proces ten powinien podlegać kontroli, ograniczeniom i regułom podyktowanym dobrem wspólnym. W nowym projekcie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kosakowo ograniczono obszar o pow. ok. 55 ha pod zabudowę. W poprzedniej zmianie studium było to ok. 33 ha terenów poza zwartymi strukturami zabudowy. Przy założeniu, że na tej powierzchni miałyby powstać osiedla zabudowy jednorodzinnej o podobnej intensywności, jaka występuje w okolicznych osiedlach, gminie przybyłoby dodatkowo ok. od 7 do 10 tys. mieszkańców.
fot. Urząd Gminy Kosakowo / M. Krauze